Hospitality quốc tế · Lãnh đạo · Văn hóa ẩm thực

CRISTIAN MARINO JOURNAL

Bản tiếng Việt

Lưu trú ngắn hạn qua nền tảng đang trở nên dễ đo lường hơn trên khắp châu Âu. Với khách sạn và điểm đến, thay đổi lớn có thể là cuối cùng nhìn thấy rõ hơn toàn bộ nguồn cung lưu trú.

Những chỗ ở ngoài khách sạn đang bước vào bản đồ du lịch

The Wider View · Hospitality

Một phòng khách sạn thường khá dễ để một điểm đến nhìn thấy. Nó thuộc về một cơ sở xác định, hoạt động trong một cấu trúc lưu trú được công nhận và sớm hay muộn cũng xuất hiện trong thống kê du lịch.

Một căn hộ tư nhân được cho thuê ba đêm qua nền tảng trực tuyến trong lịch sử lại khó đặt vào cùng bức tranh hơn.

Sự khác biệt đó giờ quan trọng hơn trước rất nhiều.

Mặt tiền căn hộ tại một thành phố châu Âu, minh họa nguồn cung lưu trú đô thị.

Năm 2025, khách đã lưu trú 951,6 triệu đêm tại các chỗ ở ngắn hạn được đặt qua Airbnb, Booking và Expedia trong Liên minh châu Âu, theo Eurostat. Con số này cao hơn 11,4% so với năm 2024. Đà tăng tiếp tục sang 2026: chỉ trong quý I đã ghi nhận 144,3 triệu đêm khách, tăng 9,7% so với cùng kỳ năm trước.

Có một chi tiết phương pháp quan trọng phía sau những con số đó. Eurostat lưu ý 2025 là năm tham chiếu đầu tiên dựa trên dữ liệu từ ba nền tảng thay vì bốn, sau khi Tripadvisor rời mảng kinh doanh này vào cuối năm 2024. Mức tăng 11,4% vẫn là con số so sánh theo năm do Eurostat công bố, nhưng thay đổi về phạm vi dữ liệu cần được nhớ khi đọc xu hướng.

Đây không còn là một loại hình lưu trú nhỏ nằm bên lề hệ thống du lịch.

Tuy vậy, lưu trú ngắn hạn qua nền tảng thường được bàn luận bằng lập trường trước khi bằng số liệu.

Khách sạn đặt câu hỏi về quy định và điều kiện cạnh tranh. Cư dân lo ngại về nhà ở và áp lực lên khu dân cư. Chủ nhà nhấn mạnh thu nhập và sự linh hoạt. Điểm đến nhìn thấy thêm sức chứa cho du khách. Các nền tảng đã mở ra khả năng tiếp cận chỗ ở tại những nơi nguồn cung khách sạn truyền thống còn hạn chế.

Tất cả những lập trường đó đều có thể chứa những mối quan tâm chính đáng.

Bên dưới tranh luận là một câu hỏi vận hành đơn giản hơn:

Một điểm đến thực sự có bao nhiêu chỗ ở cho khách, chúng nằm ở đâu và được sử dụng vào lúc nào?

Châu Âu đã bắt đầu xây dựng một câu trả lời nhất quán hơn.

Thay đổi trước hết là về khả năng nhìn thấy, không phải hạn chế

Regulation (EU) 2024/1028 được áp dụng từ 20 tháng 5 năm 2026, tạo ra một khung chung của châu Âu để thu thập và chia sẻ dữ liệu về cho thuê lưu trú ngắn hạn.

Cần hiểu rõ điều mà quy định này không làm.

Nó không đặt ra một giới hạn chung của châu Âu đối với lưu trú ngắn hạn. Nó không nói cho các thành phố biết họ được phép có bao nhiêu căn hộ. Nó cũng không tạo ra một chính sách nhà ở duy nhất cho Barcelona, Paris, Rome, Dubrovnik và mọi điểm đến khác đang đối mặt với điều kiện địa phương rất khác nhau.

Khung này cũng có điều kiện: các quốc gia thành viên không bắt buộc phải tạo hệ thống đăng ký lưu trú ngắn hạn chỉ vì quy định tồn tại. Nhưng ở nơi có thủ tục đăng ký và dữ liệu nền tảng được yêu cầu theo khung này, các hệ thống phải tuân theo những quy tắc chung của quy định.

Khi một quốc gia thành viên vận hành thủ tục đăng ký như vậy, chủ nhà nhận một mã đăng ký duy nhất. Nền tảng phải hiển thị mã đó và có nỗ lực hợp lý để kiểm tra ngẫu nhiên định kỳ tính hợp lệ. Với các tin đăng thuộc yêu cầu chia sẻ dữ liệu, thông tin hoạt động được truyền qua các Single Digital Entry Point quốc gia. Chu kỳ báo cáo tiêu chuẩn là hàng tháng, trong khi một số nền tảng nhỏ hoặc siêu nhỏ đáp ứng ngưỡng của quy định có thể báo cáo theo quý.

Ngôn ngữ hành chính che đi một chuyển dịch lớn hơn: hoạt động lưu trú ngắn hạn đang trở nên dễ đặt vào cùng bản đồ điểm đến dùng cho quy hoạch du lịch.

Đối với các cơ quan phụ trách giao thông, rác thải, không gian công cộng, hạ tầng, chính sách nhà ở và dòng khách, việc nhìn rõ hơn nguồn lưu trú bên ngoài khách sạn truyền thống có ý nghĩa đáng kể.

Vì vậy quy định này đáng chú ý không chỉ như luật dành cho nền tảng, mà còn như một phần của hạ tầng quản lý điểm đến.

Thị trường lưu trú đã lớn hơn tấm bản đồ cũ

Ngành khách sạn truyền thống phát triển quanh một nguồn sức chứa tương đối dễ nhìn thấy.

Một resort có 300 phòng.

Một khách sạn thành phố bổ sung thêm 180 phòng.

Một khách sạn đóng cửa để cải tạo.

Một khách sạn mới khai trương.

Con số không bao giờ hoàn hảo và thống kê luôn có độ trễ, nhưng nguồn cung phòng thực tế vẫn tương đối dễ hiểu.

Lưu trú qua nền tảng hoạt động khác.

Nguồn cung có thể xuất hiện trong các tòa nhà dân cư, mở rộng vào mùa cao điểm rồi co lại. Một căn hộ có thể chuyển qua lại giữa sử dụng dân cư và sử dụng cho khách. Có chủ nhà chỉ vận hành một căn, trong khi người khác quản lý cả một danh mục nhiều căn. Thời gian mở bán cũng có thể thay đổi suốt năm.

Nhưng từ góc nhìn của khách, tất cả những chiếc giường đó cùng tham gia một quyết định rất cơ bản:

Tối nay tôi sẽ ngủ ở đâu?

Điều đó có nghĩa sức chứa của điểm đến không còn có thể được hiểu chỉ bằng cách đếm khách sạn.

Số liệu Eurostat cho thấy quy mô. Gần một tỷ đêm khách được đặt qua ba nền tảng lớn mà cơ quan này theo dõi trong năm 2025. Những đêm đó đại diện cho người đến khu dân cư, sử dụng giao thông, ăn tại nhà hàng, thăm điểm tham quan và sử dụng không gian công cộng cùng với khách khách sạn.

Hệ thống du lịch rộng hơn vẫn phải phục vụ vị khách, bất kể loại hình lưu trú nào được in trên xác nhận đặt phòng.

Dữ liệu tốt hơn cũng có thể cải thiện quyết định của khách sạn

Ngành khách sạn có thể dễ nhìn việc đăng ký lưu trú ngắn hạn chặt chẽ hơn chủ yếu như một vấn đề pháp lý dành cho loại hình lưu trú khác.

Nhưng còn một hàm ý thương mại rộng hơn.

Dữ liệu điểm đến đầy đủ hơn có thể giúp khách sạn hiểu chính thị trường của mình tốt hơn.

Hãy tưởng tượng một thành phố nơi nguồn phòng khách sạn gần như không đổi trong khi lượng khách tiếp tục tăng. Nếu chỉ nhìn nguồn cung khách sạn truyền thống, một nhà kinh doanh khách sạn có thể kết luận thị trường đang thiếu cung một cách có tính cấu trúc.

Nhưng điều gì xảy ra nếu trong cùng giai đoạn có thêm vài nghìn căn hộ được đưa vào sử dụng ngắn hạn cho du khách?

Điểm đến có thể đã tạo thêm sức chứa lưu trú đáng kể mà không xây thêm một khách sạn nào.

Điều ngược lại cũng có thể xảy ra. Quy định địa phương, thay đổi thị trường nhà ở hoặc hành vi chủ nhà có thể làm giảm nguồn cung nền tảng. Nhu cầu từng phân tán sang căn hộ có thể quay trở lại lưu trú truyền thống.

Với bộ phận quản lý doanh thu, nhà phát triển dự án và chủ sở hữu khách sạn, những chuyển động đó rất quan trọng.

Chúng có thể ảnh hưởng cách nhu cầu điểm đến được diễn giải, cách dự án khách sạn mới được đánh giá và cách những mô hình công suất phòng bất thường được hiểu.

Một cái nhìn đầy đủ hơn về nguồn cung lưu trú sẽ không khiến dự báo trở nên đơn giản.

Nhưng nó có thể loại bỏ một điểm mù đã trở nên quá lớn để tiếp tục bỏ qua.

Đăng ký làm thay đổi bản chất của một tin đăng

Một chuyển dịch yên lặng hơn cũng đang diễn ra.

Một tin đăng trực tuyến có thể trông rất tạm thời.

Chủ nhà tải ảnh, viết mô tả, chọn giá theo đêm và mở lịch. Từ bên ngoài, quá trình có thể giống thương mại điện tử hơn là hạ tầng du lịch.

Một mã đăng ký làm thay đổi mối quan hệ đó.

Nó nối tin đăng kỹ thuật số với một đơn vị lưu trú cụ thể được công nhận trong một hệ thống công.

Điều đó không biến căn hộ thành khách sạn.

Và hai loại hình cũng không nhất thiết phải hoạt động theo những quy tắc hoàn toàn giống nhau. Mô hình kinh doanh, cấu trúc vật lý và kỳ vọng dịch vụ có thể rất khác.

Nhưng đăng ký tạo ra khả năng truy vết.

Chỗ ở không còn chỉ là thứ xuất hiện trên màn hình nền tảng. Nó trở thành một đơn vị có thể được đếm, gắn với dữ liệu hoạt động và hiểu rõ hơn trong bối cảnh điểm đến.

Đó là một bước tiến quan trọng đối với một ngành ngày càng bị định hình bởi nguồn lưu trú tồn tại bên ngoài các tòa nhà khách sạn truyền thống.

Dữ liệu sẽ không giải quyết tranh luận về nhà ở

Thông tin tốt hơn sẽ không tạo ra câu trả lời đơn giản cho những câu hỏi chính sách phức tạp.

Lưu trú ngắn hạn có thể ảnh hưởng mỗi điểm đến theo cách khác nhau.

Ở một nơi, chúng có thể tăng áp lực lên thị trường nhà ở vốn đã hạn chế. Ở nơi khác, chúng có thể đưa những căn nhà nghỉ vốn để trống vào sử dụng. Chúng có thể tập trung khách vào khu vực đã quá đông hoặc phân tán du lịch sang khu dân cư và điểm đến có ít khách sạn. Chúng có thể tạo thu nhập cho chủ sở hữu cá nhân và tạo kinh doanh cho nhà hàng, dịch vụ địa phương.

Ủy ban châu Âu cũng thừa nhận cả hai mặt: lưu trú ngắn hạn có thể tạo cơ hội cho chủ nhà, du khách và doanh nghiệp địa phương, đồng thời tạo thêm áp lực ở những khu vực đã thiếu nhà ở và có nhu cầu du lịch cao.

Vì vậy đo lường tốt hơn nên làm tranh luận chính xác hơn, không chỉ gay gắt hơn.

Một thành phố sẽ có vị thế tốt hơn để so sánh hoạt động giữa các khu vực và kiểm tra giả định về chính sách nhà ở dựa trên dữ liệu lưu trú đầy đủ hơn, cùng với bằng chứng từ thị trường nhà ở địa phương.

Cơ quan quản lý cũng có thể hiểu rõ hơn áp lực du khách là quanh năm hay tập trung vào những giai đoạn mùa vụ cụ thể.

Và chính sách có thể được đánh giá sau khi triển khai thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào giả định trước đó.

Dữ liệu không khiến chính sách trở nên trung lập.

Nhưng bằng chứng tốt hơn có thể khiến những lời giải thích yếu khó đứng vững hơn.

Khách sạn và lưu trú ngắn hạn đang trở thành các phần của cùng một phương trình điểm đến

Trong nhiều thập kỷ, các loại hình lưu trú có thể được quản lý phần lớn trong những ô riêng biệt.

Khách sạn thuộc về du lịch.

Căn hộ thuộc về nhà ở.

Nhà nghỉ nằm đâu đó ở giữa.

Nền tảng kỹ thuật số đã khiến những ranh giới đó bớt hữu ích.

Một tòa nhà dân cư giờ có thể chứa cư dân địa phương, người thuê dài hạn và khách quốc tế trên cùng một tầng. Một du khách so sánh chỗ ở có thể chuyển qua lại giữa khách sạn bốn sao, căn hộ dịch vụ và căn hộ tư nhân mà không xem khác biệt thể chế là quá quan trọng.

Điểm đến thì không thể thờ ơ như vậy.

Mỗi loại hình lưu trú tạo ra trách nhiệm và tác động khác nhau, nhưng tất cả đều đóng góp vào sức chứa du khách ở một mức độ nào đó.

Vì vậy phần quan trọng nhất của khung mới tại châu Âu có thể không phải bản thân mã đăng ký.

Mà là khả năng phát triển một bức tranh rõ hơn về toàn bộ hệ sinh thái lưu trú du lịch.

Khách sạn có lý do để hoan nghênh mức độ nhìn thấy đó thay vì chỉ hiểu khung này như quy định dành cho đối thủ cạnh tranh.

Thông tin chính xác hơn về nơi khách lưu trú và cách nguồn cung thay đổi theo thời gian có thể cải thiện quy hoạch vượt xa việc thực thi quy định.

Quy hoạch giao thông có thể phản ứng sát hơn với nơi khách thực sự tập trung.

Cơ quan du lịch có thể hiểu tốt hơn sức chứa lưu trú nằm ở đâu thay vì chỉ nhìn các khu khách sạn truyền thống.

Thảo luận hạ tầng có thể dựa trên bức tranh rộng hơn về hoạt động du lịch.

Và phát triển khách sạn có thể được xem xét cùng với sức chứa lưu trú đã tồn tại bên ngoài nguồn cung phòng khách sạn truyền thống.

Không điều nào trong số đó đảm bảo chính sách tốt hơn.

Nhưng nó mang lại cho nhà hoạch định, cư dân và ngành khách sạn một thứ thường thiếu trong tranh luận về lưu trú ngắn hạn:

một tấm bản đồ đầy đủ hơn.

Đó có thể là thay đổi thực sự đối với hospitality.

Thị trường lưu trú tương lai sẽ không chỉ được định nghĩa bằng việc một điểm đến có bao nhiêu phòng khách sạn.

Nó sẽ ngày càng được định nghĩa bằng việc điểm đến hiểu tốt đến đâu về mọi nơi mà một du khách có thể ngủ qua đêm.

Bài viết này sử dụng nghiên cứu ngành công khai và các nguồn được liệt kê bên dưới. Phần diễn giải và phân tích biên tập thuộc Cristian Marino Journal.

Nguồn

Ghi chú bản dịch: Bài viết này được dịch từ bản gốc tiếng Anh với sự hỗ trợ của trí tuệ nhân tạo, sau đó được rà soát về ngôn ngữ và biên tập bằng tiếng Việt. Nếu có khác biệt về ý nghĩa, bản tiếng Anh vẫn là tham chiếu biên tập. Đọc bản gốc tiếng Anh →